中古戸建を購入するとき
中古住宅を購入するときに注意することなどを順番にまとめました。
- 1.土地を購入して注文建築で建てるか、中古戸建を購入するか
- 2.中古戸建を探し始める
- 3.不動産を見に行く
- 4. 内見をする
- 5. 更に確認する
- 不動産登記簿謄本で権利関係の確認
- 容積率
- 建ぺい率
- 接道義務
- リフォーム歴
- 違法建築ではないか
- 境界(境界石の有無、塀の所有者、境界についての隣地所有者との間の合意書の有無など。)
- 測量図や建築図面の有無
- その土地が昔何に使われていたかの調査(図書館で古地図で確認しましょう。工場が建っていた場合は、有害物質が埋まっている可能性が無いかを確認しましょう。古地図の確認は仲介業者がやってくれることもあります。)
*その他、疑問があれば仲介業者に確認しましょう。
- 6. 買受申込
不動産の状況等を十分確認できたら、買受希望代金を記載し、買受申込書を出します。必要に応じて仲介業者に金額の交渉をしてもらいましょう。 - 7. 売主が検討し、売却するかを決定します。
- 8. 契約条件を詰めます
- 契約をいつにするか
- 残金の支払いと引き渡し、登記書類の受け渡しを同時に行いますが、これを何時にするか
- 手付金の額
- 測量図がないときには、売主に測量図の作成をしてもらうか
- 隣地所有者との境界確認書面の引継ぎ。 書面がない場合には、売主に境界の確認書面の作成をしてもらうか
- 残金決済までの間に境界確認書面を取得する内容の契約をする場合には、仮に隣地所有者が協力してくれなかった場合にはどうするか
- 契約書に添付する設備表・物件状況等報告書も事前に送ってもらい、確認し、疑問があれば確認しましょう。
- 必要に応じ、残置物放棄条項を入れてもらいましょう(仲介業者も気付かないことがあります。)
- その他契約書の内容
* 希望条件がある場合には仲介業者に交渉してもらいましょう。不利な内容の契約をしてしまうと、取り返しがつかないことになり、後で苦労しますので、十分注意しましょう。 仲介業者は、契約をまとめたいがために、片方に極めて不利な内容の契約書を作成してくることもありますので十分注意しましょう。
- 契約書の最終確認
- 重要事項説明書の最終確認
不明な点は確認しましょう。記載してあることは、認識して購入したと扱われてしまいます。
- 契約当日の権利関係を確認するため、仲介業者に不動産登記情報を取得してもらいましょう(特別な契約をしていればインターネットで簡単に取得できます。)
- 契約書や重要事項説明書の内容が、事前に確認したものと同じかを確認しましょう。
- 契約書や重要事項説明書が複数枚あるときは、割り印をするか、袋とじにすることが必要です(大手不動産業者でも、ホチキスで止めるだけで終わらせようとする業者があります。それでは、後で抜いて変更されることもありますので注意しましょう。)
- 契約書や重要事項説明書にサインをします。
- 手付金を支払い、領収書を受領します。
- 図面の写しなどの資料をもらいます。
- 合わせて仲介手数料の半額を支払うのが通常です。
* 契約書や重要事項説明書、領収書、振り込み控えは大切な重要な書面ですので、大切に保管しましょう。
- 11. 契約から残金決済までに行うこと
- この間に売主が引っ越しをすることがあります。
- 測量や境界確認書面の取得をしてもらうことがあります。
- 残金決済前に、設備の確認をします。
- 残金決済日、残金の支払方法を決めます。
- 12. 残金決済、引き渡し
- 権利関係の確認(所有者に変更がなく、担保が抹消されているか、もしくは担保抹消書類は整っているか)
- 登記手続書類の確認(司法書士が確認してから残金の支払いをします。)
- 残金の支払い(振込か預手が多いでしょう。)*預手とは銀行で作成してもらうもので現金の代わりになるものです。
- 引き渡し(確認書面を作成します)
- 仲介手数料の残金の支払い。
- 13. 建物の再確認
買主は、瑕疵担保責任(わからなかった不具合)の期間が制限されていることが通常ですので、建物や付属設備を実際に使ってみて問題が無いかをよく確認し、問題があるときには、直ぐに仲介業者を通じて売主に連絡しましょう。